Grundsteuer: Wie der Staat Eigentümer und Mieter gleichzeitig schröpft

„Starke, regelmäßig aktualisierte Grundsteuer“ – mit diesen Worten forderte Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), in seiner Kolumne in der Zeit eine rigorose Verschärfung der Immobilienbesteuerung in Deutschland. Was klingt wie ein nüchterner wirtschaftspolitischer Vorschlag, ist in Wahrheit ein Angriff auf Millionen Eigentümer und Mieter zugleich. Denn die Grundsteuer trifft nicht nur denjenigen, der ein Haus besitzt – sie landet am Ende unweigerlich in der Nebenkostenabrechnung des Mieters.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die reformierte Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Regelung 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil Grundstücke im Westen noch nach Werten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar nach Werten aus dem Jahr 1935 bewertet wurden. Die Neubewertung war also rechtlich zwingend. Doch was als verfassungsrechtliche Pflichtübung begann, entwickelt sich zu einem fiskalischen Instrument, das Eigentümer und Mieter gleichermaßen belastet – und linke Ökonomen wie Fratzscher bereits nach weiteren Verschärfungen rufen lässt.

2,8 Millionen Einsprüche: Das stille Aufbegehren der Eigentümer

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Nach Angaben des Augsburger Rechtswissenschaftlers Gregor Kirchhof haben bundesweit 2,8 Millionen Eigentümer vorsorglich Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheide ihrer Finanzämter eingelegt. Mehr als 2.000 Immobilieneigentümer haben bereits Klage erhoben. Drei dieser Klagen – von Eigentümern aus Köln, Berlin und Sachsen – wurden am 10. Dezember 2025 vom Bundesfinanzhof (BFH) in München als unbegründet abgewiesen. Das höchste deutsche Finanzgericht erklärte das neue Grundsteuergesetz für verfassungskonform.

Doch damit ist der Rechtsstreit keineswegs beendet. Der Eigentümerverband Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler kündigten umgehend Beschwerden beim Bundesverfassungsgericht an. Ihre Begründung: Durch die Grundsteuerreform sei die Steuer „für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden“. Das Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt, setzt bei der Berechnung des Grundsteuerwerts auf pauschale Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte – ein Verfahren, das nach Einschätzung vieler Experten gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Fünf Bundesländer – Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – haben von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Regelungen eingeführt. Auch gegen diese Ländergesetze laufen zahlreiche Klagen.

Wie die Grundsteuer berechnet wird – und warum das System intransparent ist

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert auf Basis des Bodenrichtwerts und statistisch ermittelter Nettokaltmieten. Dieser Wert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert – die für Wohngrundstücke von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt wurde, um die massiv gestiegenen Grundsteuerwerte zu kompensieren. Im dritten Schritt legen die Gemeinden ihren Hebesatz fest, der die endgültige Steuerhöhe bestimmt.

Genau hier liegt das strukturelle Problem: Die Gemeinden besitzen nach Artikel 28 Absatz 2 des Grundgesetzes das verfassungsrechtlich verankerte Recht, Hebesätze autonom festzusetzen. Laut Bundesfinanzministerium sollen die Kommunen ihre Hebesätze so anpassen, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt konstant bleibt. Die Realität sieht vielerorts anders aus. Zahlreiche Gemeinden haben die Neubewertung genutzt, um ihre Einnahmen zu steigern – auf Kosten der Eigentümer und, über die Betriebskostenumlage, letztlich der Mieter. Die Grundsteuer bringt den Städten und Gemeinden derzeit über 15 Milliarden Euro jährlich – und dieser Betrag soll nach dem Willen von Ökonomen wie Fratzscher künftig noch deutlich steigen.

Fratzschers Agenda: Höhere Grundsteuer als Umverteilungsinstrument

Am 14. März 2026 veröffentlichte Marcel Fratzscher in der Zeit eine Kolumne, die in der Öffentlichkeit für erhebliche Empörung sorgte. Der DIW-Präsident plädierte darin für eine „starke, regelmäßig aktualisierte Grundsteuer sowie eine konsequente Besteuerung von Wertsteigerungen bei Immobilien“. Sein Argument: Immobilien könnten nicht ins Ausland verlagert werden, weshalb ihre Besteuerung keine Kapitalflucht auslöse und „stabile Einnahmen generieren“ könne. Zudem würden „spekulative Anreize im Immobilienmarkt“ gedämpft und eine „effizientere Nutzung von Boden und Immobilien“ gewährleistet.

Was Fratzscher dabei geflissentlich verschweigt: Die Grundsteuer wird von Vermietern gemäß den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Das ist keine Ausnahme, sondern die Regel. Wer also eine höhere Grundsteuer fordert, fordert in Wahrheit höhere Mieten – oder zwingt Eigentümer, die ihre Immobilien selbst bewohnen, zu höheren laufenden Kosten.

Stille Enteignung durch Steuern – so schützen Sie sich

Der Grundsteuerbescheid als Vorbote: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Für Millionen Eigentümer in Deutschland ist die Grundsteuerreform längst kein abstraktes Politikthema mehr. Sie haben vom Finanzamt bereits den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags erhalten. Die endgültige Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ergibt sich erst aus dem Grundsteuerbescheid der jeweiligen Gemeinde – berechnet nach der Formel: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Jahres-Grundsteuer.

Ein Rechenbeispiel aus dem offiziellen FAQ des Bundesfinanzministeriums verdeutlicht die Dimension: Bei einem Grundsteuermessbetrag von 250 Euro und einem Hebesatz von 470 Prozent ergibt sich eine Jahres-Grundsteuer von 1.175 Euro. In Städten mit deutlich höheren Hebesätzen – und viele Kommunen haben diese nach der Reform angehoben – können die Beträge erheblich höher ausfallen. Wer als Eigentümer Einspruch eingelegt hat, muss wissen: Die Finanzverwaltung bearbeitet Einsprüche derzeit nachrangig. Solange kein geänderter Bescheid oder eine ablehnende Einspruchsentscheidung vorliegt, gilt der Einspruch als offen.

Grundsteuer C: Das neue Instrument gegen Spekulanten – oder gegen Eigentümer?

Mit der Reform wurde auch die sogenannte Grundsteuer C eingeführt. Sie erlaubt Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Das erklärte Ziel: Spekulation mit Bauland eindämmen und Anreize schaffen, tatsächlich Wohnraum zu errichten. In der Theorie klingt das vernünftig. In der Praxis jedoch droht auch dieses Instrument zu einem weiteren Hebel für fiskalisch getriebene Kommunen zu werden, die ihre Einnahmen maximieren wollen – auf Kosten von Grundbesitzern, die aus verschiedensten Gründen noch nicht gebaut haben.

Die Grundsteuerreform offenbart damit ein grundlegendes Muster staatlicher Steuerpolitik: Was als verfassungsrechtlich gebotene Korrektur eines ungerechten Systems begann, wird schrittweise zum Instrument der Umverteilung ausgebaut. Fratzschers Forderung nach einer „regelmäßig aktualisierten“ Grundsteuer ist dabei nur der nächste logische Schritt – eine Steuer, die sich automatisch mit steigenden Immobilienwerten erhöht und damit Eigentümer dauerhaft unter Druck setzt.

Was bedeutet das für Ihr Vermögen? Die stille Enteignung durch Inflation und Steuern

Die Grundsteuerreform ist kein isoliertes Ereignis. Sie steht in einer Reihe staatlicher Maßnahmen, die Immobilieneigentum in Deutschland zunehmend unattraktiv machen: steigende Hebesätze, neue Bewertungsverfahren, drohende Verschärfungen durch Ökonomen wie Fratzscher, dazu regulatorische Lasten durch Gebäudeenergiegesetz und Sanierungspflichten. Wer sein Vermögen ausschließlich in Immobilien gebunden hat, sitzt in einer Falle: Das Eigentum steht im Grundbuch, ist für den Staat jederzeit sichtbar und greifbar – und kann nicht einfach verlagert werden.

Genau hier offenbart sich der fundamentale Unterschied zu physischen Edelmetallen. Gold und Silber sind nicht im Grundbuch eingetragen. Sie unterliegen keiner laufenden Besteuerung, keinem Hebesatz, keiner kommunalen Willkür. Wer nach zwölf Monaten Haltedauer physisches Gold verkauft, zahlt in Deutschland keine Kapitalertragsteuer – ein steuerlicher Vorteil, den keine Immobilie bieten kann. Während Eigentümer von Grundstücken und Häusern mit jedem neuen Grundsteuerbescheid tiefer in die Pflicht genommen werden, bewahrt physisches Gold seinen Wert unabhängig von staatlichen Eingriffen, Hebesatzentscheidungen oder den Forderungen linker Ökonomen.

Der österreichische Philharmoniker oder der kanadische Maple Leaf bieten dabei nicht nur geografische Diversifikation zu europäischen Regulierungsrisiken – sie sind international anerkannte Anlagemünzen, die weltweit handelbar sind. In Zeiten, in denen der Staat systematisch nach neuen Einnahmequellen sucht und Immobilien als immobiles, leicht greifbares Ziel ins Visier nimmt, ist die Frage nach dem richtigen Vermögensmix keine akademische Übung mehr. Sie ist eine Frage des Vermögenserhalts.

Fazit: Die Grundsteuer ist erst der Anfang

Die Grundsteuerreform 2025 war rechtlich notwendig. Doch was folgt, ist politisch gewollt. Marcel Fratzscher liefert mit seinen Forderungen die ideologische Blaupause für das, was viele Eigentümer bereits ahnen: Die Besteuerung von Immobilien soll nicht konstant bleiben – sie soll wachsen. Automatisch, regelmäßig, unaufhaltsam. Er fordert eine

„starke, regelmäßig aktualisierte Grundsteuer sowie eine konsequente Besteuerung von Wertsteigerungen bei Immobilien.“

Marcel Fratzcher, Chef des DIW

2,8 Millionen Einsprüche, mehr als 2.000 Klagen, anhängige Beschwerden beim Bundesverfassungsgericht – das sind keine Randnotizen. Das ist der stille Aufschrei von Millionen Bürgern, die verstehen, was auf dem Spiel steht. Eigentümer werden durch steigende Grundsteuern belastet, Mieter durch höhere Betriebskosten, und der Staat kassiert über 15 Milliarden Euro jährlich – mit Tendenz nach oben.

Wer sein Vermögen schützen will, sollte die Zeichen der Zeit lesen. Physische Edelmetalle sind kein Allheilmittel – aber sie sind ein bewährtes Instrument gegen staatliche Übergriffe, Kaufkraftverlust und die schleichende Enteignung durch immer neue Steuern. Informieren Sie sich jetzt: In unserem kostenlosen Ratgeber „Masterplan Edelmetalle“ erfahren Sie, wie Sie Ihr Vermögen krisensicher aufstellen – unabhängig von Grundsteuerbescheiden, Hebesätzen und den Forderungen staatlich finanzierter Ökonomen.

Mehr zum steuerlichen Wahnsinn in unseren Videos

Auf dem Youtube-Kanal von Kettner Edelmetalle bekommen Sie täglich brisante Videos, darunter Interviews und Analysen zu Gold und Silber, Wirtschaft, Politik und Gesellschaft. Im folgenden Interview mit Florian Homm spricht Dominik Kettner über die wahre Enteigung, die viele Menschen nicht sehen: